Kalkulator Zdolności Kredytowej

Po co jest kalkulator zdolności kredytowej

Kalkulator zdolności kredytowej szacuje, na jak drogie mieszkanie lub dom Cię stać i jaki kredyt możesz udźwignąć. Podajesz dochód brutto gospodarstwa domowego w skali roku, swoje miesięczne zobowiązania, gotówkę na wkład własny, oprocentowanie i okres kredytu. Ustawiasz też pułap obciążenia raty względem dochodu, czyli ile procent zarobków chcesz maksymalnie przeznaczać na ratę i inne długi.

W kilka sekund zobaczysz maksymalną cenę nieruchomości, kwotę kredytu i wysokość raty, którą model uznaje za bezpieczną przy Twoich danych. To punkt wyjścia do rozmowy z bankiem, a nie decyzja kredytowa.

Jak działa to obliczenie

Najpierw model dzieli dochód roczny przez 12 i wylicza miesięczny dochód brutto. Mnoży go przez ustawiony pułap obciążenia i odejmuje Twoje miesięczne zobowiązania. Tak powstaje maksymalna rata, którą możesz przeznaczyć na kredyt.

Z tej raty, oprocentowania i liczby miesięcy spłaty kalkulator cofa się do kwoty kredytu (to klasyczny wzór na ratę annuitetową policzony w drugą stronę). Na końcu dodaje wkład własny i otrzymujesz maksymalną cenę nieruchomości.

Przykład. Dochód brutto gospodarstwa: 180 000 zł rocznie, czyli 15 000 zł miesięcznie. Pułap obciążenia: 40%, więc na wszystkie raty masz 6 000 zł. Płacisz już 800 zł raty za samochód, zostaje 5 200 zł na kredyt mieszkaniowy. Przy oprocentowaniu 7,5% i okresie 25 lat taka rata odpowiada kredytowi około 703 700 zł. Masz 150 000 zł wkładu własnego, więc maksymalna cena nieruchomości to mniej więcej 853 700 zł. Wykorzystane obciążenie dochodu wynosi 40%, czyli dokładnie tyle, ile ustawiłeś jako limit.

Jak czytać wyniki i scenariusze stóp

Kalkulator pokazuje cztery liczby naraz: maksymalną cenę nieruchomości, maksymalną kwotę kredytu, maksymalną ratę i Twój miesięczny dochód. Obok widać wykorzystane obciążenie dochodu w procentach (DStI). Jeśli bierzesz maksimum, wskaźnik zrówna się z ustawionym pułapem. Gdy chcesz mieć zapas, celuj w cenę niższą niż maksymalna, a wskaźnik spadnie poniżej limitu.

Osobno znajdziesz scenariusze przy różnych stawkach oprocentowania. To najważniejsza część, jeśli rozważasz kredyt o zmiennym oprocentowaniu. W naszym przykładzie wzrost stawki z 7,5% do 8,5% obniża maksymalny kredyt z około 703 700 zł do mniej więcej 645 800 zł, a maksymalną cenę z 853 700 zł do około 795 800 zł. Jeden punkt procentowy potrafi skasować kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności, dlatego warto sprawdzić ratę, gdy stawka pójdzie w górę.

Koszty, o których kalkulator nie wie

Wynik pokazuje samą ratę kapitałowo-odsetkową. Prawdziwy koszt mieszkania jest wyższy, a kalkulator celowo o niektóre rzeczy nie pyta, żeby liczył się szybko. Te pozycje doliczysz sam, zanim podpiszesz umowę.

Po stronie kredytu sprawdź RRSO, bo pokazuje pełny koszt razem z prowizją i ubezpieczeniami, a nie samo oprocentowanie nominalne. Zwróć uwagę na koszty pozaodsetkowe: prowizję za udzielenie, ubezpieczenie na życie i nieruchomości, czasem ubezpieczenie niskiego wkładu, wycenę oraz opłaty notarialne. Po stronie samego mieszkania dochodzą podatki i opłaty lokalne oraz koszty utrzymania, które obciążają budżet co miesiąc obok raty.